【MyGoNews 林承志/臺北報(bào)導(dǎo)】歐債難題未解，以及美國復(fù)甦力道不足，2012年全球景氣仍處蟄伏期。面對充滿不確定性的外部環(huán)境，再加上國內(nèi)大選戰(zhàn)況膠著，不但致使股市投資氣氛低迷，也讓房市買方陷入空前觀望。

根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)研展室統(tǒng)計(jì)，2012年12月臺北市中古屋每坪成交均價(jià)單價(jià)50.5萬元，重返50萬大關(guān)；新北市中古屋房價(jià)每坪成交均價(jià)30.9萬元，小彈1萬，修正幅度約1~4%；惟臺北市、新北市12月房屋成交量微修5.3%、2.4%，交易量已接近底部。臺中、高雄房市量縮8~10%，價(jià)格則維持平盤。

永慶房產(chǎn)集團(tuán)研展室資深研究員黃舒衛(wèi)表示，雙北市房價(jià)緩升是因?yàn)槭兄行淖邉荼P堅(jiān)，但外圍低價(jià)區(qū)成交量縮幅度超過市中心，間接拉抬成交均價(jià)。目前影響房市買賣決策的關(guān)鍵因素，主要還是因?yàn)楦鳈C(jī)構(gòu)頻頻調(diào)降整體景氣展望，以及大選過後的發(fā)展動向混沌，衝擊投資、置產(chǎn)信心，讓買方裹足不前。

買盤結(jié)構(gòu)性調(diào)整仍在變化，除了投資客、2年內(nèi)新成屋幾乎銷聲匿跡外，「轉(zhuǎn)售為租」的屋主增加後，租金投報(bào)率進(jìn)入肉搏戰(zhàn)，以致連置產(chǎn)客延後進(jìn)場時間。黃舒衛(wèi)提醒，央行幾波的選擇性信用管制之後，買房的門檻已被拉高，再加上現(xiàn)階段買方追價(jià)意願轉(zhuǎn)弱，若屋主還死守過度樂觀的預(yù)期，致使價(jià)格認(rèn)知持續(xù)擴(kuò)大，恐讓成交量陷入新低潮，並預(yù)埋價(jià)格修正幅度加大的伏筆。

趕2012年龍子年的熱潮，12月臺北市市中心換屋族的佔(zhàn)比大幅提升，從11月的26%，躍升至37%，臺北市郊區(qū)、新北市也有31%、27%的波段新高，顯示購屋的剛性需求依然旺盛。

黃舒衛(wèi)指出，投資氣氛低迷，「置產(chǎn)族」眼看投報(bào)率不見起色，而房價(jià)修正的的陰影又壟罩市場，縮手的比例最高。臺北市市中心從10月的最高峰42%，一路快速下修至12月的25%，創(chuàng)近2年新低。投資前景不明、投資信心疲軟，都使房市走勢呈現(xiàn)橫盤整理，最快要到選後，甚至2011年第二季才會逐漸明朗。

臺中市、高雄市12月中古屋市場同受景氣下滑、市場前景不穩(wěn)的影響，交易量縮8~10%左右，成交價(jià)格則持平，重回10月成交水準(zhǔn)。但土地產(chǎn)品，尤其有縣市合併題材的區(qū)域，價(jià)格接受度仍高。

整體經(jīng)濟(jì)展望走弱、零售消費(fèi)成長不如預(yù)期所拖累，再遇上奢侈稅後『售轉(zhuǎn)租』的屋主變多，拉低租金投報(bào)率，已讓許多置產(chǎn)客觀望，尤其高雄市高總價(jià)的店面產(chǎn)品約萎縮15%，影響最大。黃舒衛(wèi)認(rèn)為，中南部的需求是緊貼著實(shí)際的市場狀況做變化，對於預(yù)期獲利的想像、超漲空間小，修正時間也短，對長期持有、自住買方仍具一定吸引力。

黃舒衛(wèi)指出，儘管2011年12月13日立院快速完成「居住正義五法」的三讀，造成與論波瀾，但對房市交易的成本無直接影響，並未對房市信心進(jìn)行更深層的衝擊。然而，房市多頭超過8年，漲勢趨疲，再加上外部環(huán)境動盪，自住買方難免擔(dān)心跌價(jià)，或懷有房價(jià)下修的期待，以致量能下修，價(jià)格認(rèn)知差距拉大。如果部分屋主在考量個人財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，或改變預(yù)期心理的情境下，進(jìn)而準(zhǔn)備降價(jià)、獲利出場，恐將引導(dǎo)下一波的價(jià)格變化，打破奢侈稅後、近半年的價(jià)格僵局。

部分產(chǎn)品、區(qū)域過去走勢是依仗『高房價(jià)期望、低購屋負(fù)擔(dān)』所構(gòu)築榮景，未來面對修正走勢，將走得又快又急，市中心、精華區(qū)價(jià)格修正頂多5~10%，但郊區(qū)、供給量大的區(qū)域就有10~20%的調(diào)整空間，值得買賣雙方特別留意。新的市場結(jié)構(gòu)下，建議買方以自住需求出發(fā)，盡量選擇生活機(jī)能佳的區(qū)域，以及價(jià)格平實(shí)的產(chǎn)品，才能兼顧自用、價(jià)格抗跌的雙重需求。